Gain en capital vs l’impôts des particuliers

Parlons d’un sujet que tout un chacun adore. Les impôts! Eh oui! Parmi les grandes fatalités, il y a la mort qui un jour nous attend, Céline Dion et les impôts. Je sais, vous me direz que je suis prophète de malheur et que le sujet est funeste et d’une tristesse inouïe, mais à la différence de notre décès assuré, on peut prévoir les impôts par le biais desquels notre cher gouvernement viendra inéluctablement demander son dû, s’il y a gain. Pour ce qui est de notre chère chanteuse nationale, eh bien, il faudra bien vivre avec, mais la souffrance est beaucoup plus tolérable…

Quel sera votre taux d’imposition à la vente de votre propriété ou encore, quel pourcentage de votre profit devrez-vous donner au fisc? Vous n’êtes pas surs… Certains croient qu’ils n’auront rien à débourser et d’autres font mention spontanément d’une imposition de leur gain à cinquante pour cent. Qui dit vrai?

Puisqu’il y a confusion, prêtons-nous à un petit exercice de dépoussiérage de vos connaissances en la matière. Pour ce faire, nous aborderons les deux principaux cas, les plus simples, et par la suite nous jetterons un coup d’œil du côté de deux cas plus complexes. Afin de simplifier les exemples, utilisons la prémisse que vous avez possédé la propriété durant dix années avant de vous en départir :

A- Vous vendez une unifamiliale ou un condo qui vous sert de résidence principale :

Ceux qui croient n’avoir rien à payer ont raison. Vous profitez d’une exonération lorsque vous vendez votre résidence principale. Vous n’aurez pas un sou à payer en impôt sur le gain en capital. Qu’est-ce que le gain en capital? Il s’agit du profit engendré entre le coût d’acquisition et le montant que vous recevrez suite à la vente de votre propriété. Vous l’avez louée durant une certaine période? Voir l’exemple D.

B- Vous avez acheté une propriété à revenus à titre d’investissement:

Lors de la revente, vous serez imposé sur 50 % de votre gain en capital.

Coût initial de l’immeuble : 400 000 $

Prix de vente net : 700 000 $

Gain en capital : 300 000 $

Montant imposable : 150 000 $ (soit 50 % de 300 000 $)

Vous n’aurez pas à payer 150 000 $ en tant que tel. Il faut savoir que ce montant sera ajouté à vos revenus à la fin de l’année fiscale. C’est à partir du montant total ainsi obtenu que vos impôts seront calculés, et ce, en fonction de votre taux d’imposition. Sachez que vous serez imposé à un taux maximal de ±47 % sur la tranche de vos revenus personnels qui dépassera 60 000 $.

Voici un petit truc simple pour avoir une idée rapide du montant que vous aurez à remettre au gouvernement à titre d’impôt sur votre gain en capital : Calculez votre gain en capital et le quart de ce montant sera, approximativement, l’impôt final que vous aurez à débourser. Sachez que ce montant peut certainement fluctuer en fonction de votre salaire et de vos revenus. Cependant, il s’agit d’un très bon indicateur de base. Pour notre exemple : 300 000 $ x 25 % : 75 000 $

Votre profit résiduel sur la vente :

300 000 $ (gain en capital) – 75 000 $ (impôts) : 225 000 $ (dans vos poches)

C- Vous vendez un multiplex dans lequel vous résidez :

On applique la même exonération allouée à la résidence principale pour la portion que vous occupez et une imposition pour la partie louée. Ainsi, vous serez imposé sur la portion que vous n’occupez pas selon le calcul appliqué à un multiplex. Important : Vous serez imposé en fonction de votre occupation des lieux telle que vous l’avez déclarée lors de la rédaction de votre déclaration de revenus (rapport d’impôts).

Prenons un exemple simple : Vous vendez un triplex disposé sur trois étages ayant chacun une superficie identique. Vous avez déclaré que vous occupiez un étage, soit le tiers de l’immeuble (33.3 %). Cette portion sera exonérée. Il vous restera à payer de l’impôt sur le gain en capital relié au 66.6 % de l’immeuble restant. Utilisons le même exemple qu’en B :

Gain en capital : 300 000 $

Exonération pour résidence principale (33.3 %) : 100 000 $

Portion investissement (66.6 %) : 200 000 $ (imposable à 50 %) = 100 000 $ (qui sera ajouté à votre revenu annuel)

Si l’on utilise mon truc : Montant dû au fisc : 200 000 $ x 25 % = 50 000 $

Votre profit résiduel sur la vente : 300 000 $ (gain en capital) – 50 000 $ (impôts) =250 000 $

D- Vous venez de vendre un condo qui fut votre résidence principale les trois premières années et puis, vous l’avez par la suite loué durant les sept années suivantes:

Vous serez imposé au prorata de votre occupation des lieux à titre de résidence principale.

Puisque vous avez occupé les lieux trois années puis l’avez loué durant les sept années suivantes (3+7=10), le gain en capital exonéré sera de 3/10 ou 30 % de votre gain en capital. De ce fait, la portion imposable sera de 70 %.

Coût d’acquisition de votre condo : 150 000 $

Prix de vente net : 300 000 $

Gain en capital : 150 000 $

Exonération pour résidence principale : 150 000 $ x 30 % = 45 000 $

Portion imposable (7/10 ou 70 %) :

150 000 $ (gain en capital) — 45 000 $ (exonération) = 115 000 $ (imposable à 50 %) : 57 500 $ (montant qui sera ajouté à votre revenu annuel et sur lequel vous paierez des impôts)

Ou selon mon petit truc : 115 000 $ x 25 % = 28 750 $ (montant payé au fisc au final)

Votre profit résiduel sur la vente : 150 000 $ (gain en capital) — 28 750 $ (impôts) = 121 250 $ (dans vos poches)

Évidemment, il existe d’autres cas d’exception, mais si vous vendez une propriété qui répond aux critères utilisés dans les exemples ci-haut, cette méthode vous sera certainement utile.

Désormais, vous pourrez prévoir ce que vous devrez mettre de côté dans votre planification suivant la vente de votre propriété. Avec cette information en main, vous éviterez de vous retrouver en mauvaise posture pour avoir mal calculé les sommes dues au fisc. Surtout si vous planifiez de réinvestir vos gains.

Et puis, malgré ce que l’on peut en dire, Céline Dion chante admirablement la situation qui nous préoccupe dans sa chanson ayant pour sujet : la loi sur l’impôt des contribuables :

 « That’s the way it iiiiiiis……!»