Assurances maison et valeur de reconstruction

Il y a de cela quelques années, plusieurs amis et moi étions attablés et nous discutions immobilier. À un moment donné le sujet des assurances maison s’est immiscé dans la conversation. Bien malgré moi, je suis sorti de mes gonds devant la bêtise de l’un d’eux. Nonchalamment et avec une certaine fierté, il nous avait balancé, que lui, ses assurances ne lui coûtaient presque rien, car il avait refusé l’augmentation de la couverture de son duplex suggérée par sa compagnie d’assurance lors de son renouvellement annuel. Devant mon air incrédule, il m’avait répondu qu’il n’était pas obligé d‘accepter cette correction et que pour lui ça ne valait pas la peine vu qu’il avait acquis le duplex quelques années auparavant et que sa valeur marchande avait augmenté. Ce qui, selon lui, dans le cas d’un sinistre couvrirait largement la différence et le protégerait suffisamment.

Bon! Tout de go, précisons une chose : la valeur marchande de votre propriété ou le prix que vous pensez obtenir si vous la mettez en vente n’est d’aucune façon représentatif de son coût de reconstruction actuel. Si vous êtes propriétaires d’un duplex dans le Plateau Mont-Royal ou bien du même duplex dans Mercier, dites-vous bien que votre coût de reconstruction sera le même. Vous paierez pour les mêmes matériaux et les mêmes ouvriers.

Ce que vous devez retenir, lors d’une évaluation du coût de reconstruction par une compagnie d’assurance, est que la valeur du terrain sur lequel est construite votre propriété n’est pas calculée. Malgré le sinistre, sa valeur demeurera toujours intacte même s’il n’y a plus rien dessus. Au contraire, il pourrait même prendre de la valeur, car il sera alors convoité par des entrepreneurs ainsi que par des acheteurs qui désirent s’autoconstruire. Et vu la rareté des terrains disponibles en ville… Sauf que ça, c’est un autre sujet!

Donc, les coûts de reconstruction actuels pourront parfois vous sembler ridiculement élevés si, tel cet ami, vous aviez acheté votre propriété pour une bouchée de pain. Je pense à Montréal durant la période couvrant l’effondrement du marché immobilier des années ‘90 jusqu’à sa solide reprise vers 2005. À l’inverse, vous aurez l’impression de ne pas être couvert adéquatement si vous avez acheté dernièrement et/ou dans un secteur convoité où les prix d’achat sont gonflés à bloc. Mais c’est ainsi.

C’est la raison pour laquelle votre banque, lors de la signature de votre acte de prêt (hypothèque) chez le notaire, exige que vous fournissiez dès lors la preuve de couverture complète d’assurance pour la propriété que vous êtes sur le point d’acquérir. De cette façon, elle s’assure dès le jour UN de votre acquisition, que le prêt qu’elle vous accorde est protégé advenant un sinistre. Vous comprenez le message : si la banque se protège, protégez-vous!

Mon conseil : Fiez-vous toujours à la valeur recommandée par votre compagnie d’assurances et même, dans certains cas, si vous avez fait des rénovations ‘haut de gamme’, n’hésitez pas à demander une bonification pour couvrir la totalité des frais encourus. Il faut savoir que les compagnies d’assurance couvrent une reconstruction standard et que vous devrez justifier les extras. Donc, pour éviter de vous retrouver le bec à l’eau, prévoyez le pire et faites-en la demande. La compagnie d’assurances que vous aurez choisie se fera un plaisir d’envoyer un évaluateur qui prendra note des améliorations hors-normes et votre valeur de reconstruction sera calculée en conséquence ainsi que la prime.

De plus, il est vrai de dire qu’une réalité en cache une autre. Je suis tout à fait d’accord que les assurances coûtent un bras, mais rassurez-vous, ce ne sont que des peanuts comparées aux montants exigés aux États-Unis. Vous avez raison de toujours avoir l’impression de débourser pour votre propriété, mais vous avez acheté en toute connaissance de cause sinon vous seriez toujours locataire.

Cependant, partons avec l’idée que vous avez investi la majeure partie de vos avoirs dans cet achat. Imaginez un instant, que suite à un incendie non seulement votre assurance ne couvre pas complètement vos frais pour reconstruire, mais qu’en plus votre institution financière récupère son dû à même le montant déboursé. Vous vous retrouverez, hélas, devant un gouffre financier. Car, à moins d’avoir une aide financière externe (Papa et Maman…), personne ne vous tendra la main pour vous sortir de cette impasse. Retenez qu’une propriété mal entretenue se vend difficilement alors, imaginez la vente d’une propriété sinistrée!

Le but du présent exercice n’est pas de vous faire peur (ça, c’est le rôle des politiciens!) mais bien de vous conscientiser à l’importance d’être assuré adéquatement. Je suis d’accord avec vous que tant que tout va on a l’impression de se faire avoir et de payer sans fin. Sauf que le jour où la vie nous envoie une épreuve, il vaut mieux avoir prévu une sortie de secours. N’attendez pour agir d’être rabroué par vos amis hilares, car ceux-ci ne manqueront pas de souligner votre flagrant manque de jugement. Ça, je vous l’assure, c’est dur pour l’égo!