Reprise d’un logement par l’acheteur d’une propriété.

 

Ceci est un beau cas d’une situation qui peut vous en faire baver et vous faire regretter votre achat si vous ne suivez pas le guide et que par mégarde, vous vous enfargez dans les fleurs du tapis.

Prenez note que vous devez faire très attention lorsque vous décidez de reprendre un logement, car au Québec les lois de la régie du logement sont très strictes et très prolocataire. On s’entend qu’à la suite d’abus de la part de propriétaires dans le passé, le gouvernement québécois a légiféré afin de mettre un stop à l’éviction abusive de locataires. Il n’était pas rare de voir un nouveau propriétaire procéder à l’éviction de plusieurs appartements occupés par des personnes qui y résidaient depuis des lustres pour obtenir un meilleur rendement sur leur nouvel investissement.

Cependant, certains diront et à juste titre, que la loi englobe très large et qu’elle ne laisse peu de place au libre arbitre et certainement pas de place au libre marché. À la suite de plusieurs jugements dont j’ai pris connaissance au fil des ans, j’ai tendance à pencher de ce côté. Trop souvent et malgré une entente écrite en bonne et due forme entre le nouvel acquéreur et les locataires, la Régie a annulé ladite entente favorisant le point de vue des locataires même si la bonne foi de l’acquéreur était prouvée. La cour évalue que le locataire doit être considéré comme la victime potentielle lors de la reprise d’un logement et doit de ce fait être protégé.

Voici pourquoi il est important, à titre de futur propriétaire occupant, que vous vous protégiez et suiviez les indications de la Régie.

Clarifions : la régie du logement permet d’évincer le locataire d’un logement que vous désirez habiter vous-mêmes, que vous destinez à vos descendants (vos enfants), à vos ascendants (père et mère) ou pour toute personne dont vous avez la responsabilité légale ( membre de votre famille ou non, dont vous subvenez aux besoins). Vous ne pouvez le faire pour aucun autre membre de votre famille (frère, sœur, cousin, tante…).

Pour procéder, vous devez absolument, dans le cas d’un bail classique à renouvellement annuel, avertir par écrit et obtenir un avis de réception écrit du locataire au minimum six mois avant l’expiration de son bail. Si ce dernier vous répond par la négative ou ne vous répond tout simplement pas, vous devrez faire une requête en jugement auprès de la Régie du logement afin de confirmer la légalité de l’éviction. Donc, pour un bail expirant le 30 juin, vous devrez faire parvenir votre avis au plus tard le 31 décembre précédent. À défaut de quoi votre requête sera systématiquement refusée si vous devez vous rendre en cour (à la Régie).

Si vous faites l’acquisition de la propriété à la suite de l’échéance du délai d’éviction, votre ultime recours sera de vous entendre avec le locataire qui, contre compensation financière, acceptera de libérer ou non les lieux. Sinon vous devrez attendre l’année suivante.

Quelle somme dois-je m’attendre de débourser pour que les locataires acceptent de quitter leur appartement? Ah ha! Excellente question sans réponses toutes mâchées d’avance. Tout dépend de vos talents de négociation et de ce que le locataire considère comme adéquat…!

Afin de vous faciliter la vie, je vous suggère fortement d’éviter les propriétés qui sont annoncées sans possibilités d’occupations lorsque vous avez dépassé la période minimale de six mois pour la reprise autorisée. Concentrez-vous sur celles dont un locataire ne renouvelle pas son bail ou dont le logement principal est occupé par le propriétaire. Et surtout, n’allez pas croire qu’en exigeant que votre courtier inscrive une clause indiquant que le vendeur rendra un logement disponible que ce dernier acceptera sans broncher de se taper le sale boulot pour vous.

Le propriétaire n’est pas un idiot et il sait très bien que sa propriété serait beaucoup plus désirable si un logement était disponible à l’acheteur et que cela aurait pour effet d’en augmenter la valeur marchande. Prenez pour acquis que si son courtier n’a pas indiqué sur la fiche descriptive qu’un appartement est disponible à l’acheteur, c’est qu’il n’a pu prendre d’entente en ce sens. Encore plus vrai dans le cas, par exemple, d’un triplex où l’un des appartements est libre. Il est utopique de demander au propriétaire de négocier pour vous le départ d’un deuxième et même des trois locataires! Je vous assure que ce dernier vous trouvera hilarant et qu’il vous dira qu’il se fera un plaisir de vous laisser toute la place pour négocier les multiples départs lorsque vous aurez acquis le triplex.

Sachez que la disponibilité d’un appartement a un impact majeur sur la mise en marché d’une propriété à revenus. Soyez assurés que le courtier du vendeur a déjà posé la question et qu’il aurait sauté sur l’occasion d’en faire la mention afin d’en augmenter la désirabilité pour l’acheteur et d’en faciliter la vente.

 

Vous pourrez suivre la suite de ce sujet dans l’article :

À titre de propriétaire/vendeur, puis-je négocier le départ d’un locataire?